Cross lease常见的问题: 在公共区域泊车可以吗?自己家里的改建(加建)是否需要邻居事先同意?

上一期,我们和大家聊过cross lease地契的特点和纠纷。例如,cross lease里面某一家,把自家的加建露台或其它建筑,延伸到公共区域内。

现在,我们看一下cross lease地契里其它比较常见的问题,例如,有人总是在公共区域内泊车,怎么办?有人在自己的家里改建或加建,没有触及到任何公共区域的事情,是否需要同一个crosslease里其它邻居的事先同意?如果有邻居来征求你的同意,你是否可以什么都不同意,让邻居什么也干不成?

我们看一个案例:

1. 在一个独立地契里有三家cross lease邻居;

2. 三家公用一个公共区域,这个公共区域是共用车道;

3. 一号地临街,二号地在中间,三号地在最里面;

4. 二号地和三号地的住户都要使用公共区域,驾车进出;

5. 根据一号地前一手业主和租户的证据,他们一直有约三辆车,泊在自己的独用区域,也同时占据一些公共区域。但是,二号地和三号地的业主一直都没有异议;

6. 后来,一号出售,新业主入住,继续沿用前业主或其租客的泊车方式;

7. 在这个新业主购买一号地的时候,一号地上的房子里有一个车库。在没有拆卸车库门或改装任何外墙的情况下,前业主在车库里面紧贴着车库门,加了一道墙,把车库改成了另一个卧室;

8. 一号地新业主入住后,把车库的门拆除,并在外面加装了外墙;

9. 三号地业主入禀法院,状告一号地业主违反cross lease的共同租约,在公共区域内泊车,阻挡二号地和三号地住户的出入,并在没有二号地和三号地业主的事先同意下,擅自对自己的房子进行“结构性改动“。三号地业主请求法院发出禁止令,立即禁止一号地业主或其租客或其相关人员在公共区域内泊车,立即终止一号地的出租合约,限一号地业主在30天内,拆除车库改建的卧室;

10. 法官认为,从cross lease的租约看,公共区域是公用的车道,不应该被当作泊车使用。但是,证据似乎显示,长期以来,一号地的业主(或前业主)或其租客,一直占用些许公共区域,二号地和三号地也没有提出过异议。至于车库改建是否属于“结构性改动“,要从几个方面堪虑。例如,首先是否属于”结构性改动“,然后假设,如果一号地的业主在事先征求邻居同意,邻居是否可以”不合理的拒绝“?

11. 法官认为,这两个问题都比较复杂,显然,原告(三号地业主)用申请禁止令的方式进行诉讼,显得不合适。最后,法院拒绝出具禁止令,并说,如果矛盾继续,问题应该以通常的诉讼程序进行,在对事实经过做出充分的确认后,做出比较符合实际情况的决定;

12. 所以,三号地业主的申请禁止令不成功。

从这个案例我们可以看出,如果在cross lease的公共区域上有问题,应该尽快提出异议。在进行任何改建或加建之前,应该考虑是否取得其它cross lease邻居的同意。如果有邻居不同意,应该怎样用“不合理的拒绝“的说法,达到目的。

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