生意不好,交不起租,如何跟房東仲裁?

六月四日政府终于宣布,要求房东与商用租户就疫情影响,协商租金及营运开支(outgoings)减免。如未达成协议成协议的情况,其中一方或可迫使对方参与强制仲裁。

早前由于新冠疫情以及政府禁令,商家不得开门营业,使得许多商家无力交租。即便解禁后,生意持续低迷。

过去数月,部分房东以租约未有“紧急情况下无法入内”等类似条款(见《奥克兰区法律协会版租赁合同》第27条)为由,拒绝减免房租甚至完全回避与租户对话。

即使租约包含以上条款,以及租金及营运开支“应依照公允比例减免”的相关条款,各方也因何谓“公允”的减免(fair proportion)而观望或僵持不下。

政府宣布的措施,终于给房东与租户明确的指引及重启谈判的契机。

所有商用租约都一视同仁,认定包含以上条款。换言之,各方必须达成协议,公允地减免租金及营运开支。

法令自六月四日宣布起即时生效,持续到国会通过法案6个月后为止(即至少过今年底)。

若双方均同意,可选择其它协商管道。否则,其中一方可逼使对方参与强迫仲裁。

强制仲裁及补助方案细节仍待国会通过。目前公布的仲裁补助条件是:

  • 租户为在相关租处雇佣少于20人full-time equivalent(全职约当数)的本地企业;或
  • 房东为雇佣少于20人full-time equivalent(全职约当数)的本地企业。

本地企业时定义为以新西兰为根据地,非外籍公司分支的公司。

至于申请人是否同时须符合政府提供的工资补贴(Wage Subsidy) 仍有待政府确认。

原则上,仲裁会审核政府颁布的疫情措施对各方财务造成的影响,来衡量对各方都“公允”的减免。范围包括从4级警报开始至2级以及警报解除后的影响。

仲裁结果可能提供以下解决方案:

  • 一段时间内免除房租;
  • 给予一段时间的减租(包括连续几个时段内不同程度的减免);
  • 对规定的涨租日期予以延后;
  • 照常支付租金;
  • 以上方法的组合。

如果出租方或承租方其中一方符合条件,每一仲裁可获政府资助NZD 6,000(含GST),约占仲裁费用3/4。因疫情专设的仲裁,由政府指派仲裁员,简化流程以加速作业,需时45工作天。

由于早前政府已将终止商用租约所需时间从10个工作天延长至30工作天,若租户参与仲裁,房东要在发出《违约通知书》75个工作天,并租户仍拖欠房租的情况下,才有望成功终止租约。

以上资讯,以国会最终通过版本为准。

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