在处理分居分家产事务的时候,我们有时会遇到这样的情况,一方认为,双方的共同财产包括一些不动产,由于种种原因,自己的名字不在地契上。为了防止对方出售不动产和转移出售款,以及保全可能的共同财产,有待最后解决,律师一般会建议客人,考虑在这些不动产的地契上“加锁”(即注册Notice of Claim)。

在“加锁”之前,律师需要做一些必要的工作,通过收集证据,判断有没有法律根据在地契上“加锁”。如果法律根据不充分,但是仍然在地契上加了“锁”,对方可能发通知,要求把“锁”去掉,加“锁”的一方可以向法院申请,提出理据,请求在地契上保留已经加的“锁”。在双方提出事实和法律依据后,法官会依法做出决定。

我们看一个高等法院去年做出判决的真实案例如下:

  • 夫妻双方于1995年结婚,并有两个子女;
  • 经过两年的分居后,双方于2018年离婚;
  • 2003年期间,双方买入一处农场,地契上是夫妻双方联名;
  • 这个农场买入时是空地,双方在农场里建了住房,成为他们的家庭住房;
  • 2008年期间,双方设立了家庭信托,然后把这个物业转入了信托;
  • 在家庭信托里,它的构架如下:-设立人:夫妻双方;-信托人:夫妻双方加一位独立信托人;

    -受益人:夫妻双方和他们的子女,包括未出生的子女。在信托解除时的最终受益人是他们的子女,每人平均分配。

  • 2014年期间,他们设立了另一个信托。这个信托的构架如下:-设立人:夫妻双方;-信托人:丈夫和妻子的兄弟;

    -受益人:夫妻双方的子女,以及子女的子女, 夫妻双方不是受益人。信托人有增加受益人的权利,但是信托人从没有增加夫妻中任何一方为受益人。

  • 第一个信托的信托人把农场转入了第二个信托,农场也是第二个信托唯一的有相当价值的财产;
  • 在分居后,妻子一方和她的新男友住在农场里,并且缴付租金给信托业主。夫妻双方的子女也和他们的母亲一起,住在农场里;
  • 第二个信托的信托人决议,出售农场。男方向法庭提供了一些说法,作为需要出售的理由,包括经济上的困难;
  • 法庭发现,在农场转入第二个信托的时候,是因为夫妻双方在做生意上遇到了经济困难;
  • 法官认为,要决定妻子的“锁”是否应该去除,要看丈夫一方是否似乎在农场地契上有可以“加锁”的利益,而且,这种利益是否似乎是双方的共同财产;
  • 针对农场本省,过去发生的转入和转出,以及夫妻双方曾今是联名拥有等等,都已经是过去的历史。农场现在的拥有方式,才是决定因素;
  • 丈夫一方在农场的所有权里只是信托人之一,他不是真正意义上的“业主”,而且,1976年的法案明确指出,关于信托人的名分是例外的,共同财产的分配不适用;
  • 如果丈夫一方有在农场地契上可以“加锁”的利益,那么妻子一方也应该有这种利益。所以,妻子一方用共同财产为基础“加锁”是不正确的,她加的“锁”应该作废。

 

从上述案例我们可以看出,在事实经过较为复杂的时候,特别是有信托参与其中的时候,我们需要仔细研究事实,包括信托纲领,然后才可以确定,是否可以在地契上,以共同财产的名义“加锁“。如果有疑问,再看是否能以在物业里存在可”加锁“的利益,在相关地契上加另一种”锁“。

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