你可能已经知道,在新西兰买房时候签署的买卖合约里,买家可以有贷款条件。贷款条件就是买家需要贷款(一般是向银行贷款),才能有足够的资金完成过户。如果买家在买卖合约里有贷款条件,贷款条件不能满足,例如,买家的银行拒绝贷款给买家,那么买家就会通知买家的律师,发通知给卖家律师,基于贷款条件不能满足,解除买卖合约。或者,买家可能是由于其它的什么原因,用贷款条件不能满足为由,解除买卖合约。

在新西兰买卖房屋,一般都是采用新西兰房地产协会的标准版本合约,加上可能的删减或改动。去年,新西兰房地产学会更新了买卖合约版本,出版了第十期版本,现在已被广泛采用。在这个版本里,如果买家有贷款条件,并以贷款条件不能满足而解约时,必须向卖家提供证据,证明买家确实不能贷到款。例如,银行的信件或电子邮件,说明买家的贷款申请被拒绝了。

其实,新版买卖合约里的有关于贷款条件唯有解约的要求,在买卖合约里体现出来,是新的要求,但从实质上说,法院早已有这方面的判决。我们看一个上诉法庭在2019年的一个判例如下:

1.在2014年期间(请注意,当时的买卖合约版本没有新版合约里的要求),买卖双方签署了合约;

2.在合约里,买家有贷款条件和书面房屋检查报告条件,它们的截止日期都是在签约后10个工作日;

3.在签署合约两天后,买家找了一个验房师傅到现场查看,发现房子墙壁中层里的隔热层,是后期补装的;

4.验房师傅没有提供书面的检查报告,验房师傅觉得,即便隔热层是补装的,房子没有问题;

5.买家自己上网查询,并得出结论是,补装隔热层,很可能说明房子里的水分过高。于是,买家要解除合约;

6.买家的贷款条件,是要用已有房产一起做抵押,取得相当于买卖合约里总价的全部款项。买家去自己的银行做了询问,但是没有递交贷款申请;

7.在此情况下,买家指示买家律师,发了通知给卖家律师,以房屋检查报告不满足为由,解除买卖合约;

8.在得知买家的态度坚决后,卖家和另一买家签署了合约,完成了过户。但是出售价低了约15万纽币;

9.在高院做判决时,法官发现买家违反合约,但是只判决了一点象征性的赔偿;

10.卖家不服,上诉到上诉庭,上诉庭同意高院法官的违约结论,但是改判买家要赔偿卖家的价差15万纽币;

11.上诉庭的法官认为:对于买卖合约里的贷款条件,买家有责任向其银行提出正式的申请,如果银行不愿贷款,买家应该尝试其它银行或贷款中介。如果这些机构都不能提供贷款,买家还要向卖家提出,看卖家是否提供分期付款(卖家贷款)。在买卖合约的贷款条件下,买家负有责任,要进行“合理的努力”。以这一条解约,买家应该要提供一定的证据,显示买家的合理努力没能成功取得贷款。

从上述案例我们可以看出,买家要慎重对待签署买卖合约和里面的买家条件。在签署任何文件包括买卖合约之前,应该交由律师修改或提出法律建议,以免在合约签署之后,陷于被动,甚至要赔偿款项给卖家。

 

 

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